ensayo3_EdgarSánchez
VIVIENDA
E INCLUSIÓN SOCIAL MOT 415
Entregable
3
MERCADO,
ACCESO Y PÉRDIDA DE VIVIENDA
Asignatura: Vivienda e Inclusión Social
Profesor: Patricio Vicente Quezada Ortega
Alumno: Edgar Daniel Sánchez Barrientos
Marzo 29, 2024
Universidad DUCENS
Contenido
Introducción
El presente ensayo se enmarca en relación al mercado, acceso y pérdida
de vivienda, para ello se ha centrado en el caso del municipio de Querétaro,
México, para lo cual se ha obtenido información del Programa Municipal de
Desarrollo Urbano, el Reporte Económico del Instituto del Fondo Nacional de la
Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) Y EL Inventario de Vivienda 2021.
En primera instancia se analiza el mercado de vivienda en el municipio de Querétaro, identificando las viviendas existentes y cuantas de ellas están habitadas y deshabitadas, y de estas últimas el porqué se encuentran en esa situación.
Respecto al acceso a la vivienda, se escribe sobre cuál es la principal fuente de financiamiento para la adquisición de vivienda la ubicación por nivel socioeconómico, para finalizar con el tema de la vivienda, en donde se describe de forma personal uno de los problemas más importantes y menos tratados respecto a las carteras vencidas sobre la adquisición de una vivienda.
1.
Mercado de vivienda
La vivienda es uno de los componentes de la estructura urbana que abarca
la mayor parte de la superficie de las ciudades y es una necesidad básica para
la población[1]. En el municipio
de Querétaro, la vivienda ha presentado un importante incremento en la última
década, donde se observa que la evolución de las viviendas particulares
habitadas ha sido mayor al total de viviendas existentes. Entre 2010 y 2020 el
total de viviendas en el municipio de Querétaro aumentó con una tasa de
crecimiento anual de 3.5%; mientras que las viviendas particulares habitadas
aumentaron en un 4.1% su tasa de crecimiento anual. Por ello aumentó la
proporción de viviendas ocupadas de 80% en el año 2010 a 85.1% en el 2020[2].
La problemática de la vivienda deshabitada es compleja, porque los datos censales no permiten conocer por qué estas viviendas no tienen habitantes, pero otros estudios como los realizados por el INFONAVIT para conocer las características de esta vivienda, se señala que la vivienda deshabitada puede presentar distintas condiciones:
● Ser una vivienda que, aunque ya tiene un propietario, no está ocupada por
sus dueños porque hay un lapso entre la compra de la vivienda y su ocupación,
principalmente en las viviendas nuevas terminadas;
●
Son viviendas que, aunque están terminadas no han sido vendidas;
● Porque se trata de una vivienda que aún no está terminada por completo,
por lo que aún no tiene ocupantes;
● Se trata de viviendas que presentan alguna problemática de tipo legal,
financiero o de otra naturaleza que no ha permitido que este ocupada;
● Son viviendas abandonadas por sus ocupantes, ya sea por ubicarse lejos
de las fuentes de empleo o de bienes y servicios, principalmente ubicadas en
conjuntos habitacionales alejados de las áreas urbanas;
● Son viviendas con deterioro -grave o moderado- que representan un riesgo
para sus habitantes y han sido abandonadas por sus ocupantes; y,
●
Son viviendas rurales que por motivos migratorios sus ocupantes han
dejado al cuidado de familiares o vecinos.
2.
Acceso a la vivienda
La oferta de vivienda en el municipio entre 2018 a 2021 tuvo una
reducción drástica del número de viviendas a partir de 2019 a 2020, ya que, de
una oferta de 3,981 viviendas, cayó 2,119 al 2020 y tuvo una ligera
recuperación en 2021, con 2,329 viviendas.
La principal institución que impulsa el financiamiento de la vivienda es el INFONAVIT, la cual en el 2020 autorizó 4,723 créditos para acciones de vivienda, predominantemente para adquisición de vivienda nueva y usada, con un monto global de 3,368.7 millones de pesos.
Consultando el inventario de vivienda 2021, se puede contemplar que las zonas residenciales tienden a concentrarse en la parte central del municipio, al surponiente de Santa Rosa Jáuregui y sur de esta misma delegación, así como a las zonas consolidadas de Cayetano Rubio y Epigmenio González cercano al Centro Histórico, y en menor medida en Félix Osores Sotomayor y Felipe Carrillo Puerto.
Las colonias de tipo medio, económico y social se ubican en una menor área, principalmente al norte en las delegaciones Félix Osores Sotomayor y Felipe Carrillo Puerto y al sur en Rosa Vergara y Hernández en colonias de tipo medio.
Aunque se presenta cierta intercalación entre los distintos estratos socioeconómicos, se observa que tiende a darse un mayor predominio de la vivienda residencial en el Centro Histórico -con viviendas con valores de entre 1.1 a 2,8 millones de pesos-, mientras que las colonias de tipo medio (con valores de 0,5 a 1.1 mdp), económica (0.3 a 0.5 mdp) y social (menores de 0.3 mdp) tienden a ubicarse hacia el norte más alejadas de las principales vialidades y hacia zonas periurbanas presionando la expansión urbana hacia la zona periférica. Asimismo, también la ubicación de importantes conjuntos residenciales de tipos Premium Plus (más de 18 mdp), Premium (6 a 18 mdp) y Residencial Plus (2.8 a 6 mdp) al norte, entre las delegaciones Félix Osores Sotomayor y Santa Rosa Jáuregui- tienden a aumentar los precios periféricos del suelo aumentando la especulación con el mismo y disminuyendo la posibilidad de generar bolsas de suelo para vivienda de estratos medios y populares.
De igual manera, la valorización del Centro Histórico con viviendas de 1.1 a 2.8 mdp de valor, también tiende a disminuir la posibilidad de generar vivienda media o social en zonas urbanas consolidadas, donde, por el contrario, se fomenta el cambio de usos habitacionales de vivienda tradicional por pequeños conjuntos residenciales, o de edificios en condominios destinados a clase media alta, o a usos comerciales o de servicios que pueden pagar los valores imperantes en el mercado. Ello implica que se presenta una cada vez menor oferta para viviendas medias y de sectores populares que al no tener vías para su producción, principalmente para los pobladores de menores recursos, acudan a situaciones de irregularidad o de ubicación a periferias más alejadas en los municipios metropolitanos próximos a Querétaro, como El Marqués, Huimilpan o Corregidora.
3.
Pérdida de vivienda
Uno de los problemas más sobresalientes en materia de adquisición de una
vivienda en México es la pérdida de capacidad adquisitiva de los sectores
medios en relación con los precios de construcción, si a esta situación le
agregamos que las inversiones municipales en urbanizaciones populares no ha
sido la más adecuada, podemos observar que los sectores menos favorecidos no
tienen la oportunidad de adquirir una vivienda.
Aunado a lo anterior otra de las problemáticas es la falta de recuperación financiera por las altas proporciones de cartera vencida de quienes han adquirido un crédito hipotecario y han dejado de pagar, principalmente por la situación económica del país, lo que ha llevado a la pérdida de vivienda principalmente del sector medio.
Para el año 2021, el índice de cartera vencida del INFONAVIT cerro con una tasa del 17.2%, mientras el FOVISSSTE y la banca fue de 7.1 y 3.5% respectivamente[4], si bien, existen programas en donde se modifica el cobro de las hipotecas incluso no se paga por tres meses por falta de pérdida de trabajo, los convenios a los que se llegan es que por la falta de pago o la disminución del pago mensual los créditos se vuelven casi impagables, por lo que en muchas ocasiones la institución financiera opta por pasar los cobros a despachos jurídicos para recuperar las cuotas o incluso la vivienda.
4.
Conclusiones
La adquisición de vivienda, mediante la obtención de un crédito ha sido
la única opción que han tenido muchas familias, no obstante, por varios años se
construían viviendas lejanas a los centros de población, en donde las
inmobiliarias que construían eran los únicos beneficiados, muchas de estas
viviendas en el país han sido abandonadas, conforme al último censo de población
y vivienda realizado (2020), se menciona que existían 6.1 millones de viviendas
deshabitadas de 43.9 millones de viviendas particulares.
El mayor número de viviendas deshabitadas se encuentran en Morelos, Hidalgo, Guerrero, Oaxaca, Zacatecas y Michoacán. Una opción para atender el déficit de vivienda en México es generar una estrategia para detonar polos dentro de la ciudad que integre las viviendas deshabitadas y que se generen acciones para la recuperación de las mismas y su ocupación, con la finalidad de evitar la expulsión de habitantes a la periferia.
De la misma manera es importante que se establezcan estrategias para la adquisición de reserva territorial y las instituciones de vivienda no solo otorguen los créditos, si no que también construyan con la finalidad de generar casas a precios más bajos para venta y renta.
5.
Comentario personal
La adquisición de
vivienda en México a través de un crédito otorgado, ya sea por una institución
como podría ser INFONAVIT, FOVISSSTE o FONHAPO, o por crédito bancario en la
mayoría de los casos se obtienen si la información necesaria, en la mayoría de
los casos adquirieron un crédito con la incertidumbre de como lo pagarían,
desconociendo las obligaciones de las que eran partícipes, si saber las
consecuencias en caso de que se haría al perder un trabajo o incluso tener uno
de menor paga.
La economía del
país no puede generar una certidumbre laboral a largo plazo, motivo por el cual
mucha gente se encuentra con pagos vencidos y en proceso de perder su vivienda.
Por otra parte, en las últimas décadas se han otorgado créditos extendidos,
dejando en una desventaja a quien los adquiere, ya que al contar con un crédito
mayor, los pagos mensuales son mayores al 30% de lo que ganan, dejando vulnerable
a la población que no contempla las posibilidades que se les pueda presentar a
largo plazo.
Para lo anterior es
necesario que exista una mayor educación financiera y sobre los derechos y
obligaciones al adquirir un crédito hipotecario.
6.
Bibliografía
·
Bolaños, I. K., & Maldonado, G.
(2023). Encarecimiento de la vivienda y exclusión por el uso de densidades en
la zonificación. Estudios Demográficos y Urbanos, 38(3), 797-827.
[1] Diversos
instrumentos internacionales reconocen el derecho a la vivienda; el artículo 25
de la Declaración Universal de los Derechos Humanos (1948); el Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, en su artículo 11,
así como en otros.
[2] Programa
Municipal de Desarrollo Urbano de Querétaro, 2023.
[3] El
municipio de Querétaro está dividido en 7 Delegaciones: Centro Histórico, Santa
Rosa Jáuregui, Felipe Carrillo Puerto, Félix Osores Sotomayor, Epigmenio
González, Villa Cayetano Rubio y Josefa Vergara y Hernández
[4] Reporte
Económico Trimestral del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los
Trabajadores (INFONAVIT), 2021.
.jpg)
Comentarios
Publicar un comentario